Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 556 Abs. 3 Satz 1; ZPO § 138 Abs. 2
a)
§§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von
Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten
Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist
grundsätzlich zulässig.
b) Nimmt der Vermieter bei den Kosten des
Hauswarts einen pauschalen Ab-zug nicht umlagefähiger Verwaltungs-,
Instandhaltungs- und Instandset-zungskosten vor, genügt ein schlichtes
Bestreiten des Mieters. Dem Ver-mieter obliegt es in diesem Fall, die
Kosten nachvollziehbar so aufzu-schlüsseln, dass die nicht umlagefähigen
Kosten herausgerechnet werden können.
c) Die als Teil der Heizkosten
abzurechnenden Stromkosten für die Heizungs-anlage können geschätzt
werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vor-handen sind. Bestreitet
der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die
Grundlagen seiner Schätzung darzulegen.
BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07 - LG Berlin
AG Schöneberg
- 2 -
Der
VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche
Verhandlung vom 12. Dezember 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball,
den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und
Dr. Hessel
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 1. Dezember 2006 aufgehoben.
Die
Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten
des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die
Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Im
Mietvertrag vom 1. Oktober 1998 vereinbarten die Parteien jährlich
abzurech-nende Betriebskostenvorauszahlungen. Das Mietverhältnis endete
am 28. Feb-ruar 2004. Mit der Klage hat die Klägerin Nachzahlungen aus
fünf Heizkosten-abrechungen für die Abrechnungszeiträume 1999/2000 bis
2003/2004 sowie aus vier Betriebskostenabrechnungen für die
Abrechnungszeiträume 2000 bis 2003 geltend gemacht.
1
Das
Amtsgericht hat die Klage im Hinblick auf die Heizkosten abgewie-sen und
die Beklagten zur Zahlung der Betriebskostennachforderungen in Höhe
2
- 3 -
von
insgesamt 1.284,20 € verurteilt. Das Landgericht hat die Berufung der
Be-klagten und die Anschlussberufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit
der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten
die vollstän-dige Klageabweisung.
Entscheidungsgründe:
Die
Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-teils
und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Dabei war über
die Revision der Beklagten durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die
Klä-gerin in der Revisionsverhandlung nicht durch einen beim
Bundesgerichtshof zugelassenen Anwalt vertreten war; das Urteil beruht
jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin (vgl. BGHZ 37, 79).
3
I.
Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 368) hat, soweit für das Re-visionsverfahren von Interesse, ausgeführt:
4
Die
streitgegenständlichen Abrechnungen über die "kalten" Betriebskos-ten
seien wirksam. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip sei grundsätzlich
möglich und verstoße vorliegend auch nicht gegen Treu und Glauben. Zwar
habe der Gesetzgeber in § 556 BGB eine Jahresfrist für die Abrechnung
aufge-nommen, die der Beschleunigung der Abrechnung im Interesse des
Mieters und seinem Schutz vor hohen, für die Vergangenheit aufgelaufenen
Kosten diene. Er habe in § 556 BGB aber keine ausdrückliche
Entscheidung für ein bestimm-tes Abrechnungsprinzip, wie das
Zeitabgrenzungsprinzip, getroffen. Allein aus der Fristsetzung des § 556
Abs. 3 BGB lasse sich dies nicht herleiten. In dieser Vorschrift sei
geregelt, dass eine Nachforderung dann möglich sei, wenn der
5
- 4 -
Vermieter
die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe. Dies sei
namentlich bei späterer Rechnungsstellung, zum Beispiel durch
Versorgungs-unternehmen oder das Finanzamt, der Fall. Da solche
Gläubiger ihre Forderun-gen in aller Regel ohnehin zeitnah durchsetzten,
sei es für den Mieter nicht ent-scheidend, ob diese Forderungen im
Rahmen einer Nachberechnung oder nach dem Abflussprinzip in eine spätere
Abrechnung eingestellt würden. Zwar seien Fälle denkbar, in denen die
Wahl des Abflussprinzips wegen unverhältnismäßi-ger Belastung des
Mieters unbillig sei. Dies müsse dem Vermieter, der eine un-billige
Abrechnungsvariante gewählt habe, im Einzelfall entgegengehalten
wer-den. So liege der Fall hier jedoch nicht.
Die
Betriebskostenumlage unter Berücksichtigung der Hobbyraumflä-chen sei
nicht zu beanstanden. Die Hobbyraumflächen seien gemäß § 1 des
Mietvertrags zur Benutzung als Wohnraum vermietet. Nach § 4 des
Mietver-trags sei das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen als
grundsätzlicher Maß-stab vereinbart, wobei die Wohnflächen solche im
Sinne von § 1 des Mietver-trags seien und nicht solche nach der
Bauordnung.
6
Hinsichtlich der Kosten des Hauswarts sei bereits
nicht dargelegt, dass höhere Abzüge für Instandsetzung und Verwaltung
gemacht werden müssten. Insbesondere sei keine Einsicht in die
Abrechnungsunterlagen erfolgt, aus de-nen sich substantiierte
Anhaltspunkte für einen höheren Anteil solcher Kosten an der Entlohnung
des Hauswarts ergeben könnten.
7
Dem angemessenen Abzug von 5 %
der Heizstromkosten von den ge-samten Stromkosten hätten die Beklagten
keine konkreten Einwände entge-gengehalten, wonach ein höherer Abzug
hätte erfolgen müssen.
8
- 5 -
II.
9
Diese Beurteilung
hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
Die bisherigen Tatsachenfeststellungen des Berufungsgerichts zum Umfang
der umlagefähigen Kosten des Hauswarts und zum Anteil des
Be-triebsstroms der Heizungsanlage am gesamten Hausstrom rechtfertigen
den Anspruch der Klägerin auf eine Betriebskostennachzahlung nicht, so
dass das Berufungsurteil mit der gegebenen Begründung keinen Bestand
haben kann.
1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin
beizupflichten, dass es der Klägerin nicht verwehrt war, die
Betriebskosten nach dem so genannten Ab-flussprinzip umzulegen.
10
a)
Wie die nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich abzurechnenden
Be-triebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind, wird
in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beurteilt.
11
aa)
Nach dem von der Revision für allein zulässig gehaltenen
Leistungs-prinzip (auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip genannt)
sind diejeni-gen Betriebskosten abzurechnen, die für den jeweiligen
Abrechnungszeitraum angefallen sind (ebenso LG Hamburg, NZM 2001, 806,
807). Das entspricht der in der Literatur überwiegend vertretenen
Auffassung (Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 117; Lammel,
Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556 Rdnr. 132; Schneider in:
Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: Septem-ber 2007, § 556
Rdnr. 308 ff.; Betriebskostenkommentar/Rips, 2. Aufl., Rdnr. 1860, 1951;
Both in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 556 Rdnr. 60;
Beyerle in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006,
Kap. 11 Rdnr. 125, 142). Sofern nicht die Heizkostenverordnung
an-wendbar sei, könne ein anderes Abrechnungsprinzip zwar grundsätzlich
verein-bart werden (Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 535 Rdnr. 93;
zweifelnd
12
- 6 -
Staudinger/Weitemeyer, aaO); sei eine solche
Vereinbarung nicht getroffen worden, stehe dem Vermieter jedoch kein
Wahlrecht zu (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr.
3198a).
bb) Demgegenüber wird auch eine Abrechnung nach dem so
genannten Abflussprinzip (auch Abrechnung nach Rechnungen oder
Ausgabenabrechnung genannt) für zulässig gehalten, nach dem die Beklagte
verfahren ist. Danach kann der Vermieter alle Kosten, mit denen er
selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung
einstellen (LG Wiesbaden, NZM 2002, 944; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber,
Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 54a, 78a, m.w.N.).
13
cc)
Nach einer vermittelnden Auffassung kann der Vermieter nach dem
Abflussprinzip jedenfalls dann abrechnen, wenn eine Mehrbelastung des
Mie-ters ausgeschlossen ist, weil im Jahr des Verbrauchs beziehungsweise
- soweit es sich um verbrauchsunabhängige Betriebskosten handelt - im
Jahr der Verur-sachung und im Jahr der Abrechnung kein Mieterwechsel
stattgefunden hat (LG Berlin, Zivilkammer 64, GE 2006, 725 und GE 1999,
1129, 1131; LG Berlin, Zi-vilkammer 62, MM 2004, 374 LS; LG Düsseldorf,
DWW 1990, 51; Blank, DWW 1992, 65 f.).
14
b) Die Streitfrage
konnte im Senatsurteil vom 5. Juli 2006 dahinstehen, weil in dem dort
entschiedenen Fall der Vermieter die Betriebskostenabrech-nung nicht
nach dem Abfluss-, sondern nach dem Leistungsprinzip vorgenom-men hatte
(VIII ZR 220/05, WuM 2006, 516 = NJW 2006, 3350, Tz. 13). Der Senat
entscheidet die Streitfrage nunmehr dahin, dass dem Vermieter eine
Be-triebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich nicht
verwehrt ist.
15
- 7 -
16
aa) Den Vorschriften der §§ 556
ff. BGB und den Gesetzesmaterialien (BT-Drs. 14/4553, S. 50 ff.) ist
nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Ge-setzbuch den Vermieter auf
eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebs-kosten festlegt (vgl.
Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 303;
Bieber, BGH-Report 2006, 1340). Auch vertraglich ist die Klägerin nicht
an eine bestimmte Abrechnungsmethode gebunden.
(1) Aus § 556a Abs. 1
Satz 2 BGB ist nicht herzuleiten, dass eine Be-triebskostenabrechnung
allein nach dem Leistungsprinzip zulässig wäre. Nach dieser Bestimmung
sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer
erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab
umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der
unter-schiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Diese Vorschrift trifft
keine Be-stimmung über die Zuordnung von Betriebskosten zu einem
bestimmten Ab-rechnungszeitraum. Auch eine Betriebskostenabrechnung nach
dem Abfluss-prinzip wird dem Verbrauch bzw. der Verursachung als
Abrechnungsmaßstab gerecht.
17
(2) § 556 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3
BGB stehen einer Betriebskostenab-rechnung nach dem Abflussprinzip nicht
entgegen. Danach ist die - jährlich vor-zunehmende - Abrechnung dem
Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des
Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die
Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter regel-mäßig
ausgeschlossen. Eine in Rechtsprechung und Literatur vertretene
Auf-fassung, die sich auch die Revision zu Eigen macht, verweist darauf,
dass für den Nachforderungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bei
einer Ab-rechnung nach dem Abflussprinzip kein Bedürfnis bestehe, weil
sich dieser in erster Linie bei Abrechnungen nach dem Leistungsprinzip
auswirke und bei Anwendung des Abflussprinzips kaum eintrete, und zieht
daraus den Schluss,
18
- 8 -
§ 556 BGB erlaube nur die
Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (Staudinger/ Weitemeyer, aaO;
Betriebskostenkommentar/Rips, aaO, Rdnr. 1953).
19
Diese
Überlegung rechtfertigt indessen nicht die Schlussfolgerung, der
Gesetzgeber habe eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip
ausschließen wollen. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB
und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von
Nachforde-rungen sollen eine zeitnahe Abrechnung gewährleisten, damit
der Mieter in ei-nem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem
Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes
Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in
welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss
(Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196 = NJW
2007, 1059, Tz. 12, m.w.N.).
(3) Gegen die Zulässigkeit einer
Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip lässt sich auch nicht
anführen, dass dem Mieter ein Vergleich der Kostenentwicklung über
verschiedene Abrechnungsperioden hinweg erschwert werde (so aber
Schneider, aaO, § 556 Rdnr. 310; vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg,
aaO, § 556 Rdnr. 305). Aus diesem Gesichtspunkt folgt nicht, dass dem
Vermieter eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip untersagt ist, denn
ein solches Erfordernis richtet das Gesetz an eine
Betriebskostenab-rechnung nicht. Zudem ist die Anwendung des
Abflussprinzips auch für den Mieter von Vorteil, weil ihm die Kontrolle
der jeweiligen Betriebskostenabrech-nung vereinfacht wird; denn er kann
anhand des Fälligkeitsdatums der Rech-nung des Versorgers leicht
feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestellter Betrag zum
Abrechnungszeitraum gehört (vgl. Blank, DWW 1992, 65, 66).
20
bb)
Auch das Abflussprinzip ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte
Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen
der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils
tatsächlich be-
21
- 9 -
lastet wird. Die
Betriebskostenabrechnung vereinfacht sich dadurch jedenfalls für
bestimmte Betriebskostenarten für den Vermieter unter Umständen
erheb-lich (vgl. Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556
Rdnr. 101).
Ob der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines
Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte,
Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedarf im
vorliegenden Fall keiner Ent-scheidung, weil das Mietverhältnis der
Parteien durchgängig sowohl in den betreffenden Verbrauchs- und
Verursachungs- als auch in den jeweiligen Ab-rechnungszeiträumen
bestand.
22
c) Die streitgegenständlichen
Betriebskostenabrechnungen entsprechen auch den Anforderungen des § 259
BGB, denn sie enthalten eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen
und Ausgaben der Klägerin. Anders als die Revision meint, steht dem
nicht entgegen, dass die Klägerin die so genannten "kalten"
Betriebskosten unter Anwendung des Abflussprinzips abgerechnet hat,
während sich der jeweilige Verbrauchs- und Abrechnungszeitraum bei den
Heizkostenabrechnungen deckt, denn Heizkosten und die übrigen
Betriebskos-ten können auch für unterschiedliche Zeiträume abgerechnet
werden (Schmid, aaO, Rdnr. 3194; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr.
116; Betriebskos-tenkommentar/Rips, aaO, Rdnr. 1946).
23
d) Die
Beklagten können den Betriebskostennachforderungen, anders als die
Revision meint, auch nicht entgegenhalten, dass das Abflussprinzip dem
Vermieter gestatte, den für das Mietverhältnis maßgeblichen
Abrechnungszeit-raum allein durch sein Zahlungsverhalten zu bestimmen,
etwa indem er eine vor dem Jahresende fällige Forderung eines Versorgers
oder Leistungsträgers erst nach dem Jahreswechsel begleicht. Dieser
Einwand ist nicht geeignet, die Zulässigkeit einer
Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip generell in Frage zu
stellen. Ob dem Vermieter eine derartige Kostenverlagerung im
24
- 10 -
Einzelfall
verwehrt sein könnte, bedarf hier keiner Entscheidung. Eine solche
Vorgehensweise der Klägerin hat das Berufungsgericht nicht festgestellt;
über-gangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf.
2. Das
Berufungsgericht hat auch richtig gesehen, dass die Betriebskos-ten nach
der Wohnfläche unter Einbeziehung des von den Beklagten gemiete-ten
Hobbyraums zu ermitteln waren. Nach § 1 Nr. 1 des Mietvertrags haben die
Beklagten unter anderem einen Hobbyraum im Keller zur Benutzung als
Wohn-raum gemietet. Als Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten haben die
Partei-en das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses vereinbart
(§ 4 Nr. 4a des Mietvertrags).
25
3. Das Berufungsgericht durfte
das Bestreiten der umlagefähigen Kosten für den Hauswart durch die
Beklagten jedoch nicht als unsubstantiiert behan-deln. Insoweit rügt die
Revision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht die An-forderungen an
ein wirksames Bestreiten überspannt hat. Rechtsfehlerhaft hat es
angenommen, dass die Beklagten verpflichtet seien, höhere Abzüge für
In-standhaltung, Instandsetzung und Verwaltung darzulegen, als die
Klägerin die-se in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen
berücksichtigt hat (§ 138 Abs. 2 ZPO).
26
a) Nach dem Mietvertrag
der Parteien sind auch die Kosten des Haus-warts umlagefähig (§ 4 Nr.
3b). Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergütung,
die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer
dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die
Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder
die Hausverwaltung betrifft (Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu § 27 der
Zweiten Be-rechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.
Oktober 1990, BGBl., I S. 2178 - II. BV; ab dem 1. Januar 2004: § 2 Nr.
14 Halbs. 1 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBl., I
S. 2346 - BetrKV).
27
- 11 -
Danach sind die Kosten für den
Hauswart, die der Instandhaltung und Instand-setzung sowie
Verwaltungstätigkeiten zuzurechnen sind, nicht umlagefähig. Davon ist
die Klägerin in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnun-gen
im Ansatz zutreffend ausgegangen.
b) Der Vermieter muss die Kosten
der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht
umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und In-standsetzungskosten
andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht
umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (LG Potsdam, WuM
2003, 743; LG Neuruppin, WuM 2004, 49, 50). Die Darlegungs- und
Be-weislast trifft nach einhelliger Ansicht den Vermieter
(Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 40; Schmid, aaO, Rdnr. 5336;
Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 185; Blank in:
Blank/Börstinghaus, aaO, § 556 Rdnr. 66; Be-triebskostenkommentar/Wall,
aaO, Rdnr. 3730). Die Darlegungs- und Beweis-last erfährt durch die
Formulierung "soweit … nicht" (Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu § 27 II.
BV; § 2 Nr. 14 Halbs. 1 BetrKV) keine Änderung. Die Vorschrift be-zweckt
nicht, dem Wohnraummieter das Risiko von Darlegungsmängeln sowie der
Nichterweislichkeit aufzuerlegen, denn es handelt sich durchweg um
Um-stände aus der Sphäre des Vermieters (Schmid, aaO). Nicht
umlagefähige Kos-ten bilden auch keine Ausnahme von der Regel, weil die
Tätigkeit des Haus-warts von den vertraglichen Vereinbarungen und ihrer
Handhabung im Einzel-fall abhängt.
28
c) Entscheidend ist der
tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten
(Schmid, aaO, Rdnr. 5331; Betriebskostenkommentar/Wall, aaO, Rdnr. 3731;
Riecke, WuM 2003, 663, 670). Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des
Vermieters mit dem Hauswart ist lediglich ein Indiz für den Umfang der
nicht umlagefähigen Kosten (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr.
186). In den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen hat die
29
- 12 -
Klägerin
von den gesamten Kosten für den Hauswart lediglich pauschal 10 % als
nicht umlagefähig abgesetzt. Gegenüber diesem pauschalen Vorbringen der
Klägerin durften sich die Beklagten mit bloßem Bestreiten begnügen (vgl.
BGH, Urteil vom 11. Juli 1995 - X ZR 42/93, WM 1995, 1886, unter II 3;
Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl., § 138 Rdnr. 8a, 10a; siehe auch
Musielak/Stadler, ZPO, 5. Aufl., § 138 Rdnr. 10, m.w.N.). Den pauschalen
Abzug hat die Klägerin auch nach dem Bestreiten durch die Beklagten
nicht konkretisiert. Da somit bereits die Klägerin ihre - bestrittene -
Forderung nicht hinreichend dargelegt hat (§ 138 Abs. 1 ZPO), konnte das
Berufungsgericht den entsprechenden Vortrag seiner Entscheidung nicht
ohne Rechtsverstoß zugrunde legen.
Entgegen der Annahme des
Berufungsgerichts kommt es somit hier nicht darauf an, ob das Bestreiten
der Beklagten deshalb als unzureichend (§ 138 Abs. 2 ZPO) qualifiziert
werden kann, weil sie nicht von ihrem Recht Gebrauch gemacht haben,
Einsicht in etwaige Abrechnungsbelege, wie Arbeitszettel,
Stundenachweise oder Ähnliches, zu nehmen (so Langenberg,
Betriebskosten-recht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., K Rdnr.
18, m.w.N.; vgl. aber jetzt Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556
Rdnr. 495 a.E.; ablehnend Schmid, aaO, Rdnr. 7027).
30
4. Von
Rechtsirrtum beeinflusst ist auch die Annahme des Berufungsge-richts,
die Beklagten hätten dem prozentualen Abzug der Heizstromkosten von den
gesamten Stromkosten - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts 5 %
- keine konkreten Einwände entgegengehalten, wonach die Klägerin einen
höheren Abzug hätte vornehmen müssen.
31
Im Ansatz zutreffend hat
das Berufungsgericht allerdings darauf abge-stellt, dass es nicht
zulässig ist, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkos-ten für die
Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen (vgl. nur
Betriebskostenkommentar/Wall, aaO, Rdnr. 2955). Demgemäß hat der Vermie-
32
- 13 -
ter
den Betriebsstrom für alle diejenigen Aggregate, von denen die
Wärmeer-zeugung abhängt, gesondert zu ermitteln. Sofern es, wie hier,
für die Heizungs-anlage keinen Zwischenzähler gibt, ist eine Schätzung
durch den Vermieter zulässig (Schmidt-Futterer/Lammel, aaO, § 7 HeizkV
Rdnr. 24; Betriebskosten-kommentar/Wall, aaO). Die Grundlagen der
Schätzung muss der Vermieter al-lerdings offen legen (Schmid, aaO, Rdnr.
4169, 5092). Dem ist die Klägerin nicht gerecht geworden. Sie hat den
Anteil des Heizstroms in Abzug gebracht, ohne die Grundlagen der
Schätzung darzutun. Das Berufungsgericht hat ange-sichts dessen zu
Unrecht angenommen, die Beklagten hätten einen höheren Abzug darlegen
müssen.
III.
Nach alledem kann das angefochtene Urteil insgesamt
keinen Bestand haben; es ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die
Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an
das Berufungsgericht zurück-zuverweisen, damit die erforderlichen
Feststellungen zum Umfang der umlage-fähigen Kosten des Hauswarts und
zum Anteil des Betriebsstroms der Hei-
33
- 14 -
zungsanlage am gesamten Hausstrom getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball Dr. Wolst Hermanns
Dr. Milger Dr. Hessel
Vorinstanzen:
AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 01.12.2005 - 2 C 623/04 -
LG Berlin, Entscheidung vom 01.12.2006 - 63 S 113/06 -

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